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河南房产合同律师

更新时间:2016-08-31        作者:admin        人气:65

农村房屋买卖合同纠纷案件的裁判建议

关于违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖合同效力

由于对《土地管理法》第62条“一户一宅”的规定性质认识有差异,各地法院判决缺乏统一性。我们认为,应当承认同一集体经济组织内部成员间房屋买卖合同效力,包括违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖的效力。首先,法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋,《土地管理法》第62条第1款关于一户一宅的规定仅仅是管理性强制规定,并非强制性效力性规定;其次,《土地管理法》第62条第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,应当视为对集体经济组织内部成员买卖房屋的间接依据。

我们注意到,国家对农村土地及房屋的确权颁证工作已经展开。现行的《房屋登记办法》对集体土地范围内房屋登记转移登记做如下规定:“申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”。我们倾向于认为,同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让,不应附加须经集体经济组织同意转移的条件,因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内,未损害集体经济组织利益。而农村房屋原则上属于合法的私产,权利人应有权处分。

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