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恋爱&购房不得不说的一二事

更新时间:2022-03-08        作者:admin        人气:8

择一城终老,遇一人白首。爱情中最大的浪漫就是能为心中挚爱找一方天地遮风挡雨,让她身有所栖,心有所依。为了共筑爱巢,男女双方往往靠着拼命挣钱,省吃俭用来支付巨额房款。但若双方的感情敌不过现实的残酷,最终导致分手时,双方应当如何分割房产呢?

实践中,男女双方恋爱期间共同出资购房,一般分为以下几种情况:

 

      一方出资买房

 

房屋产权登记在自己名下,分手后如何分割房产?

【案例1】

{案号:(2021)桂12民终1117号}

陈某(男)与丘某(女)原为恋人,陈某从事运输工作,丘某在广州市工作。二人恋爱期间,丘某购买英德市房屋一套,约定总价款为218000元,首付68000元。丘某支付首付68000元、税款3114.28元。余款150000元由丘某办理贷款并清偿。后房屋办产权登记所有人为丘某,共有情况为单独所有。房屋装修期间,丘某多次通过微信转账给陈某用于装修房屋。陈某也多次微信转款给丘某,并备注“供房款”等。后二人分手,陈某起诉要求确认房屋为共有财产。

【法院观点】

一审法院认为,陈某从事运输行业长期在外,而丘某在广州市工作,长期分居两地,不能证实二人长期、稳定的以夫妻名义共同生活,故无法证实陈某、丘某的同居关系。涉案房屋登记在丘某名下,由其支付首付款及偿还贷款,亦能证实涉案房屋相关的纳税及办证等手续由其本人缴纳及办理,且双方之间存在多笔款项交易往来,但陈某提交的证据不足以证实其出资共同购买,且双方亦未约定关于涉案房屋的产权归属问题,故一审法院认驳回陈某的诉讼。后二审法院维持原一审判决。

 

房屋产权登记在对方名下,分手后如何分割房产?

 

1.男女双方有同居事实

【案例2】

{案号:(2021)辽03民终2511号}

焦某(男)、张某(女)原为恋爱关系,2018年9月左右开始共同生活因某公司因欠焦某货款,于是2017年9月19日,焦某与该公司签订抵房协议一份,将该公司实际所有的长春市南关区房屋给焦某用于抵债。因张某要求焦某以房子一套作为结婚的彩礼,且房子需过户到张某名下。于是2018年8月30日,原告与该公司签订抵房补充协议一份,约定将上述房屋由房屋产权过户至张某名下,后张某取得上述房屋的登记所有权,该房屋现在由焦某实际占有使用。后二人因性格不合分手。焦某起诉要求张某返还彩礼即上述房屋的所有权。

【法院观点】

一审法院认为,焦某提出要求张某返还彩礼位于吉林省长春市南关区房产一处的所有权,因焦某以缔结婚姻为目的将该房屋作为彩礼赠与张某,现二人未办理结婚登记手续,焦某赠与行为的目的无法成就,故焦某有权要求返还彩礼,一审法院判决张某返还焦某位于长春市南关区房屋的所有权。

二审法院认为焦某的该赠与行为系以谈婚论嫁为目的,具有彩礼的性质。现双方已终止了恋爱关系,故已丧失了谈婚论嫁进而缔结婚姻的可能,而随着男女双方当事人婚约的解除,赠与彩礼的缘由归于消灭,受赠人在婚约解除后就丧失了继续占有彩礼的法律依据。根据民法的公平与诚信原则应将财产“恢复原状”,即订立婚约前的状态,故上诉人理应返还被上诉人赠与的房屋,否则有违公平合理的民事法律行为准则,最终维持原一审判决。

 

2. 男女双方无同居事实

【案例3】

{案号:(2020)云25民终446号}

孔某(男)与刁某(女)原为恋人,二人无同居。出于与结婚的打算,与被告共同在元阳南沙选房。为了购买房屋,孔某向刁某支付购房款100000元。2019年1月9日,刁某以个人名义购买了元阳县房屋一处,并办理了贷款按揭。2019年孔某分别两次向刁某转账2700元及17000元用以偿还购房贷款用。后二人分手,故孔某诉至法院,要求刁某返还原告其支付的购房款119700元。

法院观点

一审法院认为,男女双方在相识恋爱期间,在双方确定恋爱关系后,在极短时间内赠与大额财物,或一方因某种特定原因而从对方处获得数额较大的财物,明显应当是以缔结婚约为目的,赠与的财物应当认定为彩礼,若双方婚约的目的不能实现,受领给付即欠缺保有给付利益的正当性,构成不当得利,应当返还。故赠与的彩礼应当返还。本案中,孔某为刁某出资购房的赠与行为系以结婚为目的,现双方未能结婚,刁某应当返还10万。对于刁某购房后孔某转款19700元用于偿还房贷系双方增进感情的举措,应认定为对方的赠与,故法院未支持。一审法院判决刁某返还孔某房屋首付款10万。后二审法院维持原一审判决。

 

房屋产权登记在双方名下,分手后如何分割房产?

 

1.男女双方有同居事实

A约定共同共有

【案例4】

{案号:(2020)浙0105民初2006号}

徐某(男)与刘某(女)原为恋爱关系。为了结婚,2015年12月10日,二人共同购买位于杭州市拱墅区房屋一套,总价款为180万,首付款为54万,剩余房款由徐某办理公积金贷款,刘某作为抵押人在合同中签字。徐某支付房屋首付款20万(包含车位费10万元)、20万24万元。2016年4月28日,上述房屋登记至刘某、徐某名下,共有形式为共同共有。房屋交付后,徐某与刘某对房屋进行了装修,并共同居住于该房屋中。后二人分手,徐某起诉要求确认该房屋归其所有,刘某并协助其过户。

【法院观点】

法院认为,本婚约系双方为将来结婚为目的而作的事先约定,彩礼等婚约财产的给付系附条件的赠与行为。而本案中,徐某和刘某作为共同购房人与出售方签订了《商品房买卖合同》,并在案涉房屋交付后,作为共有权人进行了房屋产权登记。虽案涉房屋的首付款均由徐某账户转出,但该房屋系双方同居共同生活期间购买和使用,故应当认定为双方的共有财产。现双方已解除同居关系,案涉房屋也应以同居关系析产处理。故法院认为,本案双方的基础法律关系应为同居共有关系,且经释明后,徐某并未变更其诉讼请求,故法院最终驳回徐某的全部诉讼请求。

B约定按份共有

【案例5】

{案号:(2020)渝0111民初2578号}

邱某(男)与邓某(女)2016年恋爱后便一直同居生活,期间邓某有过怀孕、流产。2018年4月28日,二人共同购买位于大足区的一处商品房,并办理了网签备案。邱某全额支付了购房款,邓某未出资,在购房合同中约定该房屋为按份共有,邱某与邓某份额均为50%。2019年双方发生纠纷,2019年10月左右,双方结束恋爱关系。后邱某找邓某协商变更合同及商品房网签登记信息为其个人未果,故诉至法院,要求邓某返还对涉案房屋项下50%的份额,并协助办理过户。

【法院观点】

    法院审理后认为,邓某与邱某以将来建立婚姻关系为目的购买房屋,具有婚约财产的性质。邓某和邱某签订了合同并办理了网签备案,但该种行为仅为一种行政管理,而并不具有物权效力,邓某并未实际占有该套房屋,因此,邓某并未取得该房屋的物权。而邱某出资购买案涉房子及自愿赠与50%份额给邓某应该是以建立婚姻关系为基础,那么,既然双方已分手,双方已无实现建立婚姻关系的基础和意愿,故邱某有权请求将其赠与给邓某50%共有权返还。但鉴于二人自恋爱后即同居生活,且邓某甚至此发生过怀孕、流产等事实,最终法院确定由邱某享有对涉案房屋的全部产权,并酌定其补偿邓某20万元。

 

     2.男女双方无同居事实

A约定共同共有

【案例6】

{案号:(2021)豫0191民初375号}

周某(男)与渠某(女)曾系情侣关系,未同居生活。出于结婚目的,2014年2月24日,二人从房地产公司处购买位于高新区房屋一套,总金额为726828元,首付款226828元,按揭贷款500000元。《商品房买卖合同》约定二人对该房屋的共有情况为共同共有,后房屋产权登记所有人为周某、渠某。房屋首付款226828元、维修基金6999元以及契税10902.42元等均由原告个人出资,房屋按揭贷款系周某作为借款人与银行签订借款合同并由周某一直偿还至今,渠某未出资。后二人分手,故周某诉至法院,要求确认该房产归其所有。

【法院观点】

周某与渠某原系恋爱关系,后分手,并未共同生活,故视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定,故应按照双方的出资额依法分割案涉房屋。案涉房屋首付款由周某支付,以及贷款由周某申请且偿还。被告并未出资,被告亦未举证其出资情况,故被告对案涉房屋不享有份额。最终法院判决涉案房产归周某所有,渠某协助周某办理房屋产权变更登记手续。

B约定按份共有

【案例8】

{案号:(2020)云25民终446号}

 

 

       男女双方共同出资买房

 

房屋产权登记在任何一方名下,分手后如何分割房产?

1.男女双方有同居事实

案例9

{案号:(2021)京0112民初3039号}

宫某(男)与赵某(女)为男女朋友,同居期间二人打算在北京购房以备结婚之用。因赵某具有北京户口,于是2016年9月29日,二人共同出资以赵某的名义购买了坐落于通州区房屋一套,登记所有人为赵某,购房款为140万元。宫某支付91万元,赵某支付49万元(贷款35万元)、契税21600元、印花税360元。2019年底,宫某与赵某结束同居关系,上述房屋现由赵某居住使用。后宫某诉至法院,要求依法分割上述房屋。

法院观点

通州区法院审理后认为,宫某与赵某同居期间各自出资共同出资购买了涉案房屋,涉案房屋应属二人按份共有的共同财产。法院根据涉案房屋的购房价格,契税、印花税数额及各自实际承担的费用数额确定宫某份额为64%,赵某份额为36%。考虑到涉案房屋登记于赵某名下,现亦由赵某使用,因此最终确定涉案房屋归赵某所有,由赵某按照评估结果确定的房屋价值及宫某在涉案房屋中的份额比例支付宫某相应的房屋折价款76万元。

男女双方无同居事实

【案例10】

【法院观点】

 

房屋产权登记在双方名下,分手后如何分割房产?

1.男女双方有同居事实

A约定共同共有

【案例11】

{案号:(2021)桂0405民初123号}

莫某(男)与韦某(女)原系恋人关系,2014年6月双方开始同居。2016年9月,二人共同向房地产公司购买座落于长洲区房屋一套,房款为50万元,首期款为10万元,莫某贷款40万元。其中莫某支付首付款7万元,补房屋面积差价款6461元,韦某支付首付款3万元,至起诉前莫某还贷9万元,韦某共还贷9500元。后房产登记所有人为登记的权利人为莫某、韦某,共有形式为共同共有。2019年7月18日,该房屋办理抵押登记。2020年4月二人分手,故莫某诉至法院,要求分割上述房产。

法院观点

共同共有人对于共有的不动产共同享有所有权,不以出资比例为前提,析产时共有人可协商确定份额,达不成协议时各占50%。案涉房屋登记为二人共同共有,依据不动产物权以登记为准的原则,即使双方有出资不对等的情况,应当视为出资多的一方向出资少的一方施以赠与的事实,而且,该房屋在办理不动产权登记后,该赠与行为已经生效。因此,因双方表示均表示要对涉案房屋进行拍卖、变卖,故法院最终判决就拍卖、变卖该房屋所得价款由扣除银行贷款、相关税费后双方各50%分割,该房屋自起诉之日起至贷款清偿之日期间的每月按揭贷款,由双方各自负担一半。

B约定按份共有

案例12

{案号:(2021)粤01民终24620号}

马某(男)与杜某(女)2014年确定恋爱关系,并同居。2018年1月24日,马某、杜某共同购买位于广州市从化区房屋一套,总价为121万元,首付37万元。后二人共同向银行贷款,金额为84万元,主要由马某负责清偿。杜某支付首付款20万,剩余首付款17万、契税24200、中介10000元、按揭费17915元等均由马某负担。房屋权属登记为按份共有,共有情况为马某占10%,杜某占90%。后二人分手,且马某搬离房屋。故马某起诉要求判令上述房屋归杜某所有,杜某返还马某途购房出资款377971元(含首付、契税、中介费、按揭费以及已还贷款等)。

【法院观点】

一审法院认为,双方购房是以结婚为目的,房屋出资情况显示马某出资高于杜某,但权属登记显示份额为杜某占90%,马某占10%,出资比例与登记权属份额不符,根据日常生活经验法则,马某系是以结婚为条件的赠与行为,现马某与杜某分手,故杜某应将受赠马某的财产予以返还。最终,一审法院综合考虑双方的工作地点、房屋的使用便利及房屋的权属登记变更的便利角度出发,将案涉房屋判归杜某,尚欠的按揭贷款理应由杜某偿还,并返还马某312984元。

二审法院认为,涉案房屋为二人同居期间创造的共同财产,涉案房屋登记在马某、杜某名下,双方按份共有,其中马某占10%、杜某占90%。可见,双方对于涉案房屋的份额已经有明确约定,故涉案房屋应按照房产登记的比例进行分割。一审按照马某途的出资比例计算案涉房屋的补偿款,实际是按照出资比例分割该房,改变了不动产权属登记的内容,也与双方约定不符,违反了上述规定,该处理不当。最终法院确认涉案房屋由马某占10%份额、杜某占90%份额,之后房屋的银行贷款由马某支付10%、杜某支付90%。

 

男女双方无同居事实

A约定共同共有

案例13

 

{案号:(2020)鲁02民终445号}

王某(男)、朱某(女)原为恋人,未同居。2016年11月30日,二人出于结婚为目的从苏某处购置位于市南区房屋一套,转让价格为125万元。2016年12月1日,二人共同贷款35万元。后王某支付了购房款1083800元(3万元定金和35万元房屋贷款),房屋维修基金10327.45元,契税、印花税、个人所得税30455.53元。朱某支付了购房款166200元。房屋产权登记为王某、朱某共同共有。2017年7月26日,二人分手。故朱某诉至法院,要求分割二人共同共有的上述房屋。

【法院观点】

一审法院认为,本案涉案房产在房产登记申请书载明“共同共有、不分比例”,不动产登记是审核表载明“王某、朱某共同共有”,涉案房屋的所有权形式为共同共有。共同共有的分割原则是:有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。因此,对于涉案房屋,原则上应均等分配,但依据公平原则,综合考虑双方出资份额、房屋装修贡献、双方感情付出、保护妇女权益等,一审法院酌定朱某对涉案房屋享有35%的份额,王某对该房屋享有65%的份额。诉讼中,因双方均主张涉案房屋的单独所有权,后一审法院组织双方竞价,朱某胜出,最终一审法院判决涉案房屋归朱某所有,朱某支付王某房屋折价款1615250元(竞价时房屋总价款2485000元×65%)。后二审法院维持原一审法院判决。

B约定按份共有

【案例14】

{案号:(2018)黔02民终1154号}

王某(男)与房某(女)为男女朋友,二人未同居。2014年3月7日,二人与房地产公司签订《商品房买卖合同》购房位于红桥红桥路与风凉路交汇处西南501室,总价389316元;房屋买受人为王某,共同买受人为房某,共有情况为按份共有,份额为50%,并办理了按揭贷款。按揭款119316元和房屋维修基金等19849元以及按揭贷款均是以王某的名字支付,后二人分手,王某要求确认其对上述房屋50%的份额,并要求王某返还其费用65808.5元(含装修费用55884元、维修基金9924.5元)。

【法院观点】

一审法院认为,房某主张分割同居期间的共同财产,但其未能提供证据证明同居事实,但其提交的《商品房买卖合同》载明房屋共同买受人情况为按份共有,共同买受人房某,份额50%,其有王某、房某在买受人栏签名捺印。故本案案由为“共有物分割纠纷”。现双方按份共有的仅仅是该房所交的首付款119316元及房屋维修基金等19849元,故一审法院依法按二人约定(共同买受人房韦子,份额50%)分割为该房所交首付款及维修基金。最终一审法院判决王某返还房某共有的上述房屋的首付款59658元、房屋维修基金9924.50元给原告,并将房屋判归王某所有。二审法院基于涉案商品房买卖合同上体现买受人是王某和房某,购房发票上体现付款方也是王某和房某,最后维持原一审判决。

 

  房屋产权登记未办理

 

案例15

{案号:(2021)豫0192民初419号}

李某(男)和刘某(女)系高中同学,2016年11月11日确定恋爱关系。出于结婚目的,2017年7月10日,二人与房地产公司签订商品房买卖合同一份,购买位于航空港区房屋一套。首付款391961元及其他费用2591元由李某之父资助,剩余910000元商业贷款,由李某申请并按月偿还。至目前为止,涉案房屋尚未办理不动产产权登记。2018年底,李某和刘某二人因感情不和分手,故李某向法院提起诉讼,要求确认该房屋归其一人所有。

法院观点

法院认为,我国不动产物权变动采取登记生效主义。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时方才发生法律效力。本案中,李某、刘某购买的商品房尚未进行不动产物权登记、没有取得房屋所有权,李某请求确认涉案房屋归其一人所有并变更登记至其名下的前提条件尚未成立,最终法院对其请求确认房屋所有权、变更登记的诉讼请求不予支持。对于双方存在的争议,可待涉案房屋领取不动产权证书取得完全所有权后另循途径解决。

 


王利云婚姻律师团队,由金博大律师事务所“婚姻家事与财富传承法律实务研究会”会长,郑州专业婚姻律师、一级婚姻家庭咨询师、心理咨询师、财富传承管理师、河南省律师协会评定首批“婚姻家庭法”专业律师、金博大律师事务所合伙人王利云律师创办。团队秉持金博大律师事务所“一专多能,多专联合,以人为本,团队发展”的立所理念。以专业队伍,专业意见,专业努力,专业效率为社会各界提供了“优质、高效、专业的”法律服务,为当事人的婚姻家庭排忧解难、保驾护航!!
王利云律师,女,郑州专业婚姻律师、河南省律师协会评定首批“婚姻家庭法”专业律师、一级婚姻家庭咨询师、心理咨询师、财富传承管理师、百合网特邀婚姻法讲师、金博大律师事务所合伙人、金博大律师事务所“婚姻家事与财富传承法律实务研究会”会长,执业十多年来,办理了大量复杂疑难的婚姻案件。擅长领域:离婚诉讼、子女抚养、财产分割、遗嘱继承、情感咨询、婚姻挽救、高净值人群私人财富管理、家族财富传承、家业与企业隔离保障、资产保护及传承、经济合同纠纷、债权债务纠纷。电话:13633857015 (微信同号)

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