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婚姻律师分析借名买房,靠谱吗?

婚姻律师分析“借名买房”,房子买了,但因房子归属产生的纠纷屡见不鲜。在楼市调控的大背景下,不少人由于限购、限贷或入户、学位等原因,会使用借名的方式来买房,这一行为多发生在关系亲密的亲朋好友之间。借名买房纠纷频发,在相关司法实务也比较混乱,难以有效及时辨别并规制,因此完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论,通过案例检索提炼借名买房的司法裁判规则。

一、借名买房的原因:

(一)规避法律、政策:1.规避房屋限购令政策;2.规避限贷令以及其他贷款障碍;3.简便手续、减少税费;

(二)特定购房优惠;

(三)隐藏真实的财产信息;

(四)其他原因。

二、借名买房的风险:

(一)借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。

(二)借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。

(三)第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。

(四)房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

三、司法实践中关于借名买房的裁判规则:

(一)借名买房系规避国家法律、政策,一种观点认定无,相反观点认定无效!

无效观点:国家的政策是人人都要遵守,当政策与法律法规相互矛盾,法律法规大于国家政策,但是限购政策并没有违背相应的法律法规规定,所以国家限购政策是有效的。如果法院的生效判决否认限购政策,那么限购政策就变成空文,大家都可以利用法院判决逃避政策,那么公共利益都会受害侵害。

有效观点:在合同违反法律法规时,应区分违反的是效力性规定还是管理性规定,只有违反效力性规定的合同才能认定无效。限购限贷政策属于地方政府的政策性规定,尚未上升到法律、行政法规的层面,因此双方有关以他人名义过户的约定并未违反法律法规强制性规定,并非无效,该约定对双方具有合同约束力,双方应依约履行,法院应当严格认定社会公共利益的界定标准,不应以此认定涉案合同无效。

无效案例:

郑州市惠济区人民法院:原告王某1与被告王某2所有权确认纠纷【案号:(2017)豫0108民初3950号】

法院认为:本案系所有权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,王某1为非郑州户籍居民,其在本市已购买了一套住房,按照有关房屋限购政策的规定,王某1在本市不能再购买第二套住房,其主张的借名买房事实虽存在,但借名人王某1只享有对登记权利人王某2的债权,不能基于借名委托关系直接享有诉争房产的物权,且截止法庭辩论终结前该房屋上的贷款仍未还清,抵押权仍未消灭,同时,因限购政策的实施,诉争房产也存在不能过户的履行障碍。因此,本案中不宜对诉争房产进行确权和过户,故对王某1请求将诉争房产确认为其所有并过户至其名下的请求,本院不予支持。至于王某1为诉争房产支付的首期款、按揭款、物业管理费等费用,均属于王某1与王某2之间的债权债务关系,与本案所有权确认之物权法律关系属于不同性质的法律关系,王某1应另循法律途径解决,故法院依法驳回原告诉讼请求。

有效案例:

北京市朝阳区人民法院:原告夏某与被告赵某合同纠纷【案号:(2018)京0105民初9676号】

法院认为:借名买房合同,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。本案的《预售合同》虽由被告与和XXX公司签订,但涉案房屋的购房款、专项维修资金、装修款、部分物业费由赵舒支付,且赵舒、被告、第三人通过《房屋产权确认书》约定涉案房屋由被告代持,所有权归赵舒所有,因此,赵舒与被告之间形成借名买房合同关系。本院对赵舒要求确认其与被告就涉案房屋存在借名买房合同关系的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》一百五十三条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案的借名买房出名人购买的是商品房,并非政策性保障住房,不存在上述法律规定的无效情形,因此,赵舒与被告之间的借名买房合同有效。

基于上述司法实践中出现的同案不同判现象,高院应及早出台相关指导性案例,以使得法院内部形成统一意见!

(二)非因规避法律、政策借名买房的法律效力及法院认定借名买房的考量因素

北京市第二中级人民法院:张贝尔儿诉郭元猛等房屋买卖合同纠纷案【(2015)二中民终字第08240号】

争议焦点:张贝尔儿与郭元猛之间的借名买房关系能否认定。

▌法院裁判要旨

北京市第二中级人民法院经审理认为:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。根据本案已经查明的事实,郭元猛在与张贝尔儿签署了关于张贝尔儿以郭元猛名义买房的的《协议书》后,以自己名义与中粮万科公司签署了一系列关于买卖涉案房屋的协议。在购房款付清后,又签署了《房屋权属确认书》,确认张贝尔儿支付了涉案房屋的购房款,涉案房屋产权归张贝尔儿所有,在涉案房屋办理完产权证后,由郭元猛过户至张贝尔儿名下。涉案房屋交付后,张贝尔儿实际控制居住享有房屋权益。现涉案房屋产权登记在中粮万科公司名下,中粮万科公司认可涉案房屋价款已全部付清,房屋过户条件已成就。故张贝尔儿要求郭元猛按照约定办理房屋所有权转移登记,符合法律规定,应予支持。

法院在审理借名买房纠纷中对借名关系成立的认定标准不一致,导致司法尺度不统一,处理结果呈现差异。通过大量实例总结,法院在认定借名买房纠纷中借名关系成立有以下几方面的考量:

一是存在借名买卖协议。

二是“借名人”为实际出资人并履行了出资。

三是房屋由借名人实际控制使用。

四是其他生活常识类辅助性要件。

五是当事人双方之间的亲近关系等。

关于借名买房各地裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大,且在认定存在借名买房事实较为严格,所以不到万不得已,借名买房干不得!

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来源:http://www.wlyls.com/news/162.html

发布时间 : 2019-03-15