------以案说法
夫妻在离婚时，往往会采用协议的方式对房产进行约定，但是由于各种原因，仅仅针对房屋进行了约定并没有办理不动产物权变更手续。针对该房产，一方在离婚后针对自身债务进行抵押，一旦债务无法偿还，抵押权人申请强制执行，那么实际权利人（离婚协议中房屋归其所有）的利益能否得到保护也即离婚协议关于房产的约定能否对抗申请强制执行人呢？下面小编以案例的形式为大家解读一下。
郑州离婚律师带大家看下基本案情：张某与王某于2001年办理结婚登记。2008年，王某购买涉案房屋，2010年，张某与王某协议离婚并办理了离婚登记。双方在离婚协议中约定，包括上述房产在内的夫妻共有的所有财产归张某所有。另查明，2012年，王某与某装饰有限公司、朱某共同向单某借款123万元。单某陈述王某在借款时为证明自己具备偿还能力，曾表示其有房产并将单某带至现场查看涉案房屋。借款到期单某多次催要无果后诉至法院。2013年5月，一审法院作出（2013）宜民一初字第00012号民事判决，判令王某、朱某、某装饰有限公司于判决生效之日起十日内一次性偿还单某本金及相应利息。因王某、朱某、某装饰有限公司未履行该判决，单某向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中对上述查封房产予以评估，拟拍卖。还查明，王某在与张某协议离婚后，二人未办理房屋过户登记，王某亦未将房屋钥匙交由张某，房屋实际仍由王某控制使用。在执行案涉房屋过程中，张某提出执行异议，一审法院经审查驳回张某的异议。张某不服该裁定，遂提起本案之诉。
法院裁判结果：法院经审理认为，涉案房产原属张某与王某的夫妻共同财产。在张某与王某协议离婚时，双方在离婚协议中约定涉案房产归张某所有，该约定合法有效，具有法律约束力。王某在离婚后向单某借款，系王某的个人债务，张某对此不负有偿还义务，故执行案涉房产用以偿还王某的个人债务确有不当，应当停止执行涉案房产。
本案主要的争议焦点是：张某对涉案房产是否拥有实体权利、是否享有足以排除对该房屋强制执行的民事权益。
涉案房产系张某与王某婚姻关系存续期间取得，离婚前应属夫妻共同财产。2010年，张某与王某在离婚协议中约定将涉案房产分割给张某，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已经在婚姻登记主管部门进行登记备案，故该协议合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该离婚协议中关于不动产的约定已生效。物权登记只是确认不动产物权变动并将之公之于众的手段，而不能以此认为物权归属由登记所赋与，否则即与登记的本质相悖。因此，除法律另有规定外，对有争议的不动产物权归属的终局性判断，要依靠于基础民事法律关系的审查判断结果，而不能只依赖于登记与否。尽管张某因各种原因未将涉案房产登记在其名下，但事实上该房产因离婚协议对夫妻共同财产的约定已归张某所有，张某已是涉案房产的实际权利人。物权发生变动而未履行登记和公示程序的，不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。本案中，单某基于对王某享有的普通债权，对涉案房产没有物上请求权，不能对抗张某基于离婚协议所取得的权利。故张某基于与王某离婚协议的约定属于涉案房产的实际权利人，对涉案房产拥有实体权利，享有足以排除对该房屋强制执行的民事权益。
郑州离婚律师对上述案例进行分析，法院在针对离婚协议关于房产约定能否对抗申请强制执行人这一问题上，不能仅仅考虑不动产的物权登记，更要考虑该房屋的实际权利人（离婚协议中房屋归其所有），在夫妻双方离婚中，往往会出于孩子抚养、债务承担等方面的综合考虑，谨慎约定房屋的归属，而在执行异议之诉中，该房屋的实际权利人（离婚协议中房屋归其所有）往往会处于劣势地位，因此法院对此应当综合考量。
